지역별 보금자리주택 청약전략

지역별 보금자리주택 청약전략

기사입력 2009-06-03 04:03

정부는 최근 서울 세곡·우면, 고양 원흥, 하남시 미사지구 등 4곳의 보금자리주택 시범지구를 발표했다. 집 없는 일반서민들이 구입 가능한 주택을 공급하겠다는 목표 아래 도심에 근접해 있고 기존 대중교통시설을 이용할 수 있는 적합지로 4곳을 꼽았다.

보금자리주택은 수도권에 지어진 2기 신도시와 크게 세 가지 측면에서 다르다. 첫째 동탄, 김포 등 2기 신도시가 도심에서 30~40km 이상 떨어져 있는 베드타운 도시이고 이런 태생적인 한계를 벗어나기에는 상당한 시간이 필요한 데 반해 보금자리주택은 기존 도심과 가까운, 직주 근접형 주택 수요가 많은 입지에 들어선다. 쉽게 말해 새로운 도시가 만들어지고 주거문화가 안정되기까지의 시간이 아예 필요 없거나 짧다는 얘기다.

둘째 보금자리주택이 지어지는 개발제한구역은 수도권의 무분별한 팽창을 막기 위해 부동산 개발이 제한된 곳이다. 따라서 땅값이 낮아 저렴한 가격에 주택 공급이 가능하다.

정부는 주변 분양 아파트에 비해 15% 낮은 가격에 아파트를 분양할 것이라고 호언장담하고 있다.

셋째 개발제한구역은 정부가 인위적으로 개발을 막은 곳이라 녹지 등이 많은 친환경적인 지역이다. 개발된다면 ‘그린 프리미엄’이 더해져 투자 수요가 몰릴 가능성이 높다는 뜻이다.

보금자리주택은 중소형 분양주택과 임대주택으로 나뉜다. 임대주택은 영구임대, 전세형, 지분형 등 다양한 유형으로 공급된다.

정부는 올 한 해 동안 보금자리주택 13만가구 건설(인허가)을 추진한다. 이 중 수도권 지역에서 9만가구, 지방에서 4만가구가 지어진다.

지역별 입지 여건 비교해 보니

강남 세곡지구가 ‘으뜸’

가장 많은 관심을 받는 곳은 강남 세곡지구다. 가까이 위치한 수서역(지하철 3호선)과 복정역(지하철 8호선)을 이용해 강남권 및 강북 도심으로의 출퇴근 여건이 좋다. 개발제한구역(자연녹지지역) 및 일부 주거지역을 개발해 짓는 지구로 주변이 녹지와 산으로 둘러싸여 주거 여건이 우수하다.

가까이 수서중·세종고가 통학 거리에 있고, 대치동 학원가도 멀지 않아 교육 여건도 괜찮은 편이다. 지구에서 분당~수서 간 고속화도로(수서IC), 서울외곽순환도로(송파IC), 분당~내곡 간 고속화도(내곡IC) 이용이 편리하다. 지구 옆으로 서울~용인 간 고속도로(22.9㎞, 4~6차로, 2009년 완료 예정, 민자)도 올 7월 완공을 앞두고 있다.

강남구의 경우 3.3㎡당 매매가 평균이 3275만원, 인접한 수서동 평균이 2000만원 선이다. 근거리 내 최근 분양아파트가 없고, 주변 시세의 85% 수준으로 보면 1700만~1800만원 선에서 분양가가 책정될 것으로 보인다. 저렴한 가격에 강남 입성을 원하는 사람이라면 눈여겨볼 만하다.

서울 서초구, 경기 과천시와 경계를 맞닿고 있는 우면지구는 쾌적한 주거환경을 자랑한다. 단지 남측으로 청계산이 펼쳐져 있고, 우측은 양재천과 접해 있어 쾌적성과 개방감, 조망권이 탁월할 것으로 예상된다.

이미 양재천변으로 산책로가 조성돼 있어 주민들이 휴식 및 여가도 즐길 수 있다. 과천~우면산 간 고속화도로를 이용해 남쪽으로는 과천·안양·수원 등 수도권 남부 지역으로, 북측으로는 우면산 터널을 통과해 고속터미널과 반포대교 북단의 도심 지역으로 이동이 쉽다.

경부고속도로 양재IC도 가깝다. 주변에 강남순환도시고속도로(연장 37.28㎞, 2013년 완공 예정)가 계획돼 있어 서울 서부로 이동하기 쉬워질 전망이다. 서초동 아파트 분양가가 대략 2500만원 수준이기 때문에 2000만원 내외로 분양가가 책정될 것으로 보인다.

경기 고양시 덕양구 원흥동 일대에 위치한 원흥지구는 서울외곽순환고속도로 고양IC와 국지도 23호선(자유로)이 가깝다. 단지 근처에 서울~문산 간 고속국도 건설이 예정돼 있다.

시도 79호선(2011년 완공 예정), 신도시~신사동 간 도로(2011년 완공 예정) 등 도로망 추가 건립 예정으로 광역교통망 확충이 예상되지만 도심으로 차량을 통해 이동하기에는 만만치 않은 거리다. 근거리에 지하철 3호선 삼송·원당역, 경의선 강매역이 인접해 있는데, 올해 개통되는 강매역은 서울 수색역과 불과 한 정거장 거리다. 용산 등 서울 도심으로 20분 내외에 도달이 가능해진다.

하지만 강남 접근성이 떨어지기 때문에 주로 고양시와 파주시, 서울 서부권 거주자들이 노려볼 만하다.

2007~2008년 공급이 이어졌던 행신동 주변 중소형 분양가가 930만~1300만원 수준으로 책정된 데다 은평뉴타운도 1000만원 내외로 책정된 바 있어 원흥지구에서 분양되는 보금자리 주택의 분양가도 1000만원 이하로 책정될 가능성이 있다.

고양 원흥 분양가 1000만원 못 미칠 듯

하남시 풍산동 일원에 들어서는 미사지구는 강남 접근성이 좋아 잠재력이 높은 지역으로 평가된다.

서울외곽순환고속도로(강일IC, 상일IC), 올림픽대로, 국도 43호선이 인접해 있고 남서 측으로 중부고속도로도 이용할 수 있다. 이 때문에 서울 및 수도권 각지로의 이동이 쉽다. 아울러 서울~춘천 간 고속국도가 올해 완공 예정이며, 서울~동두천고속국도, 사가정~암사동 간 도로(2013년 완공 예정) 등 광역교통망 확충도 잇따를 전망이다. 차량을 이용해 5분 정도면 지하철 5호선 상일동역으로 이동이 가능하다.

좌측으로 강일1·2지구, 남동측으로 하남 풍산지구와 인접해 대단위 주거단지를 형성하게 된다. 멀지 않은 곳에 위례신도시 조성도 예정돼 있다.

지구 규모도 커서 상대적으로 청약 기회도 많을 것으로 보인다. 북측으로 한강변이 접해 한강조망권을 확보하며, 선사유적지를 비롯해 미사리 조정경기장 등이 가까이 있어 휴식과 레저가 가능할 전망이다. 사업지에 인접한 풍산지구 시세는 3.3㎡당 1465만원 선으로 미사지구 분양가는 1300만원 내외가 될 것으로 보인다.

어떻게 청약해야 할까

보금자리주택 중 서초 우면지구, 강남 세곡지구는 공공분양 물량의 경우 분양가 부담이 만만치 않을 것으로 예상된다. 주변 시세와 분양가가 높은 지역으로 15% 저렴하게 분양하더라도 3.3㎡당 분양가가 적어도 2000만원대 내외로 책정될 가능성이 높다.

때문에 자금 여력을 갖춘 수요층에게 알맞을 것으로 보인다. 강남권 출퇴근은 물론이고 강북으로의 이동도 쉽기 때문에 강남 입성을 노리는 수요자라면 청약해볼 만하다.

하지만 입지 여건이 우수한 데다 강남권 아파트 신규 공급이 드물었기 때문에 희소성이 있고, 수요자 선호도가 높기 때문에 당첨 커트라인이 역대 최고 인기를 모았던 판교 중소형(2006년 3월) 당첨선인 청약저축 납입액 최소 1200만원, 평균 1600만원을 웃돌 것으로 보인다.

하남 미사지구의 청약 열기도 높을 것으로 예상된다. 인접한 덕풍동과 풍산동 3.3㎡ 매매가 평균이 1000만~1500만원 으로 가격 부담도 크지 않을 것으로 보여 적어도 납입액 1000만원 이상은 돼야 안정권에 들 전망이다.

고양시 원흥지구는 고양시와 파주시 일대 아파트 공급이 많은 데다 다른 시범지구와 입지차가 커 예상 당락선은 낮을 것으로 보인다.

구체적으로 보금자리주택 청약 절차를 살펴보자. 먼저 주택공사 등 보금자리주택 사업자가 실시계획 승인을 완료한 단지를 묶어서 개략설계도, 평형, 호수, 분양가를 일괄적으로 제시한다.

인터넷으로 청약자가 예약신청을 하면(1~3지망 신청) 인터넷 사전예약시스템을 운영해 현행 입주자 선정 방식에(현행 청약저축 선정 방식:무주택, 납입횟수, 저축액, 부양가족 수 순) 따라 예비당첨자를 선정한다.

이후 본 청약에 들어간다. 사전예약에 당첨되면 입주예약권을 확보하는 것일 뿐 당첨자격은 정식 입주자 모집 단계에서 얻게 된다. 따라서 확정 분양가 등이 제시되는 정식 입주자 모집 단계에서 예비당첨자의 당첨자격을 최종 확인한 뒤 자격상실자 및 잔여 물량(20%)을 대상으로 추가 모집한다.

즉 이번에 공급되는 보금자리 시범주택 청약에서 낙첨됐다 하더라도 실망할 필요는 없다는 말이다. 건설 물량의 20%와 사전예약 포기분, 부적격자 물량 등이 일반분양 형태로 내년 9월 정도에 공급되기 때문이다.

단 청약에 앞서 특별한 사유가 없는데도 예약당첨을 포기하거나 청약자격 부적격자임이 발각되면 일정 기간 사전예약을 할 수 없다는 점을 명심해야 한다.

포기자나 부적격자는 과밀억제권역은 2년, 그 외 지역은 1년간 사전예약을 할 수 없게 된다.

사전예약 당첨권의 명의 변경은 당첨자의 사망 또는 재판에 의할 경우에만 일부 허용할 예정이기 때문에 사전예약 시 주의가 필요하다.

한편 청약예부금을 갖고 있는 수요자라면 내년 하반기 공급될 것으로 보이는 민간 중대형 아파트 청약을 노려봄 직하다. 시범지구 6만가구 중 1만6000가구가 민간건설사에 택지를 공급하는 형식으로 건립되므로 청약예부금 가입자들이 청약할 수 있다.

이때 건설사가 85㎡ 이하 중소형을 건립해야만 청약부금통장을 사용할 수 있으며 만약 85㎡ 초과만 공급된다면 사실상 청약부금통장 가입자는 청약 기회가 없는 셈이다.

하남아파트형공장 문의 : 02-868-6086