일거양득 매입 임대주택사업 한 번 해 볼까

일거양득 매입 임대주택사업 한 번 해 볼까

1가구로도 혜택 가능…의무기간은 7년 주택 취득일 이전에 사업자등록 마쳐야

2008년 08월 28일 (목) 김근주 기자 ziyou@idomin.com

매입 임대사업자가 되면 양도세와 종합부동산세를 내지 않아도 되므로 임대사업에 관심을 가져볼 만하다. /뉴시스 정부가 지난 21일 발표한 부동산 대책에 세제 지원과 금융규제 완화 내용이 빠지면서 지역 건설·부동산 업계 반응이 시무룩하다. 하지만, 이번 내용에서 대폭 완화된 것이 있는데, 바로 매입 임대사업자에 대한 세제 지원 요건이다. 지난 '6·11 비수도권 미분양 대책'에 이어 비수도권 아파트 수요를 조금이라도 늘리고자 하는 정부 의지가 보이는 대목이라고 할 수 있다. 지난 26일 경남 상공인과 간담회를 열었던 임태희 한나라당 정책위의장 역시 부동산 대책을 언급하면서 "매입 임대주택사업자 요건을 완화해 퇴직자가 비수도권에서 재테크를 할 수 있고 그만큼 수요를 늘릴 수 있다"는 말을 전하기도 했다. ◇무엇이 달라졌나? = 8·21 부동산 대책을 살펴보면 매입 임대주택 임대 가구 수와 기간, 주택 면적 등에 변화가 생겼다. 우선 지금까지 5가구 이상을 임대해야 세제 지원을 받았지만 앞으로 1가구만으로도 혜택을 받을 수 있다. 이렇게 되면 같은 지역 안에서 5가구를 소유하고 있어야 한다는 이전 규정이 의미가 없어지고, 임대주택사업을 할 수 있는 대상자 역시 크게 늘어날 것으로 기대된다. 의무 임대기간도 10년에서 7년으로 3년 줄어들었다. 그만큼 사업자 부담을 덜어준 셈이다. 또, 전용면적 85㎡(25.7평) 이하로 정했던 주택 규모는 149㎡(45.1평) 이하로 확대됐다. 지난 6·11 부동산 대책에서 완화한 공시가격 기준도 그대로 적용된다. 취득 시 공시가격이 3억 원 이하이면 이후 가격이 오르더라도 계속 비과세 혜택을 받을 수 있다. 이번에 바뀐 내용은 앞서 발표한 6·11 비수도권 미분양 대책에 영향을 주지 않는다. 중복 혜택을 받을 수 없다는 말이다. 지난 대책에서 6월 11일 현재 미분양으로 등록된 주택에 대해 임대기간을 5년으로 줄였다. 즉, 6월 11일 현재 도내 미분양으로 등록된 아파트를 임대주택사업에 이용할 때는 의무 임대기간이 7년이 아니라 5년이다. 하지만, 이때는 1가구로 임대주택사업을 할 수 없고 5가구 이상이 있어야 한다. 1가구만으로 매입 임대주택 사업을 하려면 의무 임대기간이 7년이라는 점을 알아두어야 한다. 국토해양부 관계자는 "혜택을 주는 이유가 서로 달라서 두 가지 혜택을 다 받을 수는 없다"고 설명했다. ◇도내 주택 얼마나 혜택 받나? = 부동산 정보업체 부동산114가 밝힌 도내 아파트 3.3㎡당 평균 가격은 439만 원이다. 149㎡에 적용하면 평균 매매가격이 1억 9800만 원 정도 되는 셈이다. 3.3㎡당 매매 가격이 614만 원으로 가장 높은 창원도 평균만 따지면 149㎡ 아파트가 2억 7700만 원 정도 된다. 실제 공시가격이 시세의 80% 정도에서 정해진다는 점까지 생각하면 수치상으로는 도내 아파트 대부분이 임대사업주택 대상이 되는 것이다. 도내 부동산 흐름을 보면 모든 지역에서 소형 아파트 매매와 전세가 강세를 보이고 중·대형 아파트 거래 침체 현상이 나타나고 있다. 따라서 중·대형 아파트까지 매입 임대주택사업 비과세 효과를 본다면 지역 미분양 적체 현상에도 어느 정도 도움이 될 것으로 보인다. ◇매입 임대주택사업자 등록과 혜택은? = 우선 해당 시·군·구 등 기초자치단체에 임대사업자 등록을 해야 한다. 처리기간은 5일 정도 걸린다. 그리고 사업을 시작하고 나서 20일 안에 담당 세무서에 사업자 신고를 하면 된다. 주의해야 할 점은 취득·등록세 감면을 받으려면 부동산 취득일 이전에 임대사업자 등록을 끝내야 한다는 것이다. 이런 절차를 거쳐 매입 임대사업자가 되면 일단 양도세와 종합부동산세를 내지 않아도 된다. 이외에 다른 혜택도 있다. 전용면적 60㎡ 이하로 매입 임대주택사업을 하면 취득·등록세가 100% 면제된다. 60㎡ 초과는 75% 면제를 받을 수 있다. 재산세도 줄어든다. 40㎡ 이하는 재산세가 완전히 면제되고 60㎡ 이하는 50%, 85㎡ 이하는 25% 감면혜택을 받을 수 있다. 하지만, 임대주택사업으로 '내야 할 돈'도 있다. 임대사업소득이 생기면 종합소득세에 포함돼 과세를 받는다. 종합소득세는 공제 후 소득액이 1200만 원 이하는 8%, 4600만 원 이하는 17% 등으로 누진 적용된다. 김성우 '부동산114' 부산경남팀장은 "현재 정책을 잘 이용해 살고 있는 아파트를 임대해 주고 혜택이 많은 미분양 아파트를 새로 사면 재테크에 도움이 될 것 같다"고 말했다. 도내 미분양 아파트 1만 7000가구 넘어서 경남지역 미분양 아파트가 1만 7000가구를 돌파했다. 경남도가 27일 밝힌 '7월 미분양 주택현황'을 보면 도내 미분양 아파트는 1만 7832가구로 집계됐다. 이는 전달 1만 4004가구보다 3828가구(27.3%)가 늘어난 것이다. 지난해 같은 달 1만 2414가구보다는 5418(43.6%)가구가 더 많은 수치다. '준공 후 미분양'은 사정이 더 나쁘다. 7월 준공 후 미분양은 6122가구로 전달 2835가구보다 2배 이상(215%) 늘어났다. 시도별로 보면 양산시가 5135가구로 미분양 주택이 가장 많았다. 이어 김해시 3931가구, 진주시 2844가구, 마산시 1924가구 순으로 미분양 아파트가 많이 쌓여 있었다. 특히 양산시는 전달보다 미분양 수가 70.1% 증가해 다른 시군보다 오름폭이 컸다. 주택규모별로는 역시 중·대형 약세가 두드러졌다. 전용면적 60㎡ 이하 미분양은 863가구로 조사됐지만, 60㎡ 초과 85㎡ 이하는 7112가구, 85㎡ 초과는 6321가구로 나타나 중·대형 미분양이 전체의 75.3%를 차지했다. 부동산 정보업체 '장유넷' 박민현 이사는 "양산 지역은 지하철이나 부산대 양산캠퍼스 등 영향으로 건설사가 대폭 물량을 늘렸지만 기대만큼 부산 인구 유입이 없어 전체적인 미분양 물량이 늘어난 것 같다"고 분석했다. 경남 지역별 3.3㎡당 평균 매매가와 전세가 (부동산114 제공) 지역 매매가(만원) 전세가(만원) 경상남도 439 268 밀양시 297 186 창원시 614 343 창녕군 181 96 남해군 209 120 양산시 325 192 김해시 407 244 하동군 184 111 함안군 364 210 합천군 221 134 함양군 308 156 의령군 214 120 통영시 320 212 진해시 466 267 고성군 218 124 거창군 249 145 거제시 402 276 마산시 395 269 진주시 483 328 사천시 318 197 산청군 282 149 임대사업자 양도세·종부세 비과세 요건 (국토해양부 제공) 구분 현행 개정 임대가구수 5호이상 1호이상 임대기간 10년이상 7년이상 주택면적 85㎡이하 149㎡이하 취득시공시가격 3억원이하 <현행과동일>

창원 SK테크노파크 문의 : 055-261-6602